Dette styrer boligprisene

I bunn og grunn bestemmes boligprisene av tilbud og etterspørsel. Dette bestemmes igjen av faktorer som rente, nybygging, arbeidsledighet, demografi, kredittvekst med mer. Men hva er viktigst?

De siste 25 årene har vi vært vitne til en boligprisoppgang i Norge uten sidestykke i historien. «Alle» mener noe om boligprisene. Det er naturlig, for hele åtte av ti nordmenn eier egen bolig. Bolig er den største investeringen de fleste av oss gjør i løpet av livet.

I fortsettelsen vil jeg forsøke å forklare de viktigste faktorene som påvirker boligprisene. Jeg har lett etter studier på området, og den beste jeg har funnet er en artikkel fra Norges Bank fra 2004 (!) som heter «Hva driver boligprisene?». Sjeføkonomene i banker og meglerhus diskuterer temaet hyppig, men det er vanskelig å finne et godt svar på hvilke påvirkningsfaktorer som er viktigst.

Og det er ikke rart. For det er vanskelig å isolere effektene. For eksempel: En renteøkning er isolert sett negativ for boligprisene, siden det blir dyrere å eie en bolig. Men med Norges Banks pengepolitikk vil renten settes opp når ting går bra (fallende arbeidsledighet, høy lønnsvekst). Dermed vil man i virkeligheten kunne finne en positiv sammenheng mellom rentenivå og boligpriser, slik vi har sett det siste året: Styringsrenten har blitt satt opp med ett prosentpoeng siden september i fjor, mens boligprisene er opp 2,6 prosent i samme periode (riktignok kun en marginal realprisoppgang, ca 1 prosent).

Opp, opp, opp: Grafen viser boligprisutviklingen i landets største byer i perioden 2003 til september 2019. Oslo topper, mens Stavanger har hatt negativ prisvekst siste fem årene. (Kilde: Eiendom Norge. Ikke sesongjusterte tall)

De fem viktigste faktorene

Jeg vil likevel driste meg til å liste opp de fem viktigste faktorene som påvirker boligprisene:

For ordens skyld: De fire første punktene ble rangert som de viktigste forklaringsfaktorene for boligprisene i analysen fra 2004. Den siste faktoren har jeg lagt til på listen for egen regning.

Rente

Renten er prisen på penger. Den største delen av bokostnaden om du eier boligen selv er rentekostnader (ca 40 % ifølge Bokostnadsindeksen til Samfunnsøkonomisk Analyse – i tillegg kommer vedlikeholdskostnader, energikostnader, kommunale avgifter med mer). Når renten stiger øker bokostnaden, og motsatt. Ifølge modellen til Norges Bank fra 2004 vil boligprisene falle med ca tre prosent dersom boliglånsrentene øker med ett prosentpoeng og de øvrige forklaringsfaktorene ligger fast.

Det er naturlig å anta at rentefølsomheten er vesentlig større i dag, siden renten er en del lavere i dag enn i 2004 og årene forut, samt at gjelden har økt. En renteøkning fra 2 til 3 prosent svir mer enn en økning fra 4 til 5 prosent. Gjeldsbelastningen er i dag 230 prosent målt mot inntekt, kontra 150 prosent i 2004. Renteøkninger biter mer i dag. Internasjonale studier, bl a denne fra John C. Williams, viser 6 til 8 prosent boligprisfall ved ett prosentpoengs renteøkning.

Arbeidsledighet

Økt arbeidsledighet vil gi færre potensielle boligkjøpere, samt forventninger om lavere lønnsvekst for de som beholder jobben. Dette vil påvirke boligprisene negativt. Ifølge Norges Bank-modellen vil boligprisene vil falle med ca 11 prosent over tid dersom ledighetsraten skulle øke permanent med ett prosentpoeng. Jeg har ikke sett noen bedre anslag på dette i nyere tid.

Husholdningenes inntekter

Jo høyere inntektsvekst, jo mer vil vi bruke på bolig. Ifølge modellen til Norges Bank vil boligprisene vokse i takt med lønnsinntektene på lang sikt. Her er jeg litt uenig med Norges Banks gamle modell. Jeg mener at boligprisene kan øke (noe) mer enn lønnsinntektene på lang sikt, såfremt konsumentene prioriterer bolig foran annet konsum. Etter boligkrakket på slutten av 80-tallet har boligprisene økt langt mer enn lønnsinntektene. Det skyldes nettopp at nordmenn gradvis har brukt en større andel av konsumet sitt på bolig de siste 10-20 årene, og mindre på mat, drikke og klær (klær har for øvrig falt i pris i mange år). Dette kan blant annet leses av SSB-tall.

Nybygging

Tilbudet av boliger er rimelig stabilt på kort sikt, siden det tar tid å bygge nye boliger. Husk også på at nybyggingen per år er lav i forhold til totalt antall boliger (ca 30.000 nye boliger bygges årlig vs ca 2,5 millioner boliger totalt). På kort sikt vil derfor boligprisene i hovedsak svinge med endringer i etterspørselen, ikke tilbudet. En økning i boligprisene vil imidlertid gi økt nybygging og boligmasse over tid. Boligprisene vil ifølge Norges Bank-modellen falle med ca to prosent på lang sikt dersom boligmassen øker med en prosent.

Kredittpolitikk

Kredittpolitikken har blitt en viktigere faktor de siste årene, med innføringen av boliglånsforskriften i januar 2017. Boliglånsforskriften, som blant annet sier at man kan låne maksimalt fem ganger brutto årsinntekt, ble innført for å dempe gjeldsveksten. Når boligkjøpere får mindre lån faller etterspørselen etter boliger. Dermed dempes prisveksten. Man kan også si at innføringen av gjeldsregisteret i sommer også omfattes av kredittpolitikken, og legger en ytterligere demper på prisveksten.

Andre faktorer

På lang sikt vil også befolkningsvekst og flyttestrømmer ha en sterk påvirkning på boligprisene i byer og tettsteder. Boligmarkedet i Norge er ikke ett marked, men mange unike.

Vi så en topp i arbeidsinnvandringen i 2012, hvor befolkningsveksten var på over 65.000 personer. I år vokser befolkningen i Norge med om lag det halve. Lavere befolkningsvekst gir lavere boligbehov, og mindre press på boligprisene.

Vi har også sett en lang trend med urbanisering. SSBs tall viser at vi i mange år har flyttet fra Nord-Norge og Vestlandet til Oslo, Akershus og Sør-Østlandet – se tabell 5 her. I byer og tettsteder med høy befolkningsvekst vil boligprisene stige mer enn andre steder, alt annet like.

Det er viktig at nybyggingen skjer der befolkningsveksten er størst, som i Oslo og Akershus. I forrige uke var jeg på Boligkonferansen til Norges Eiendomsmeglerforbund og Selvaag Bolig. Der holdt blant andre Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk Analyse et foredrag. Han sa at det bygges mer enn nok boliger i Norge, med unntak av Oslo.

Som et siste punkt: Psykologien i markedet kan være en viktig driver på kort sikt. Et eksempel er i 2016, hvor prisene i Oslo økte med 25 prosent, for deretter å falle i 2017. Den utviklingen kan ikke umulig forklares av fundamentale forhold. Saueflokkmentalitet og frykt for å stå igjen på perrongen når boligtoget går, er mulige psykologiske forklaringer.

Endringer i skatteregler, bokostnader, internasjonal økonomi, aksjemarkedet og så videre vil også kunne påvirke boligprisene.

Hva med boligmarkedet fremover?

Det kan virke som om rentetoppen er nådd for denne gang. Dermed skal ikke rentene påvirke boligprisene nevneverdig de nærmeste årene. Det er utsikter til noe lavere vekst i norsk økonomi, som tilsier moderate lønnsoppgjør fremover. Arbeidsledigheten forventes å være stabil. Nybyggingen forventes å falle svakt. Kredittpolitikken med boliglånsforskriften kan endres, men jeg tror ikke Finansdepartementet vil lytte til Finanstilsynets råd om å stramme inn.

Summa summarum mener jeg dette taler for en svakere utvikling i boligprisene de neste 10-20 årene enn vi har hatt. Jeg tror på en boligprisøkning på linje med inflasjonen de nærmeste årene, noe mer i Oslo. Jeg tror ikke på et boligprisfall eller krakk. Til det er norsk økonomi for solid.

Takk til sjeføkonom i NBBL, Christian Bjerknes, for gode innspill til teksten.

Disclaimer: Undertegnede eier egen bolig samt utleiebolig (og aksjer og aksjefond:)).

Les også: Aksjer har slått bolig siste 150 årene, men bolig har vært best siden år 2000.