Bjørn Erik Sættem
Nordmenn har mesteparten av sin formue i egen bolig. Det har vært svært lønnsomt de to siste tiårene. På virkelig lang sikt har imidlertid aksjer slått både egen bolig og utleiebolig, viser en ny analyse fra Nordnet, omtalt i DN.
Et spørsmål mange stiller seg er: Er boliginvesteringer enda mer lønnsomt enn aksjeinvesteringer? Det har Nordnet forsøkt å gi et svar på. Analysen er omtalt i DN i dag – bak betalingsmur.
Det er første gang det er gjort en så grundig analyse av historisk avkastning på bolig vs aksjer i Norge, etter hva jeg kan se. Det spesielle er at analysen har tatt hensyn til leieinntekter. Dermed kommer bolig langt bedre ut enn tidligere analyser, som kun har sammenlignet aksjer med egen bolig uten leieinntekter. Men fortsatt kommer altså aksjer best ut på virkelig lang sikt.
La oss ta konklusjonene først, så resultatene og forutsetningene til slutt.
Konklusjoner:
- Du blir ikke rik på å eie egen bolig på virkelig lang sikt. De siste 20-25 årene er et unntak. Det er aksjer som har steget mest i verdi siste 50, 100 og 150 årene.
- Den lange og kraftige boligprisoppgangen de siste 20-25 årene er unik i historien, viser 150 års historikk. Oppgangen kan i stor grad tilskrives en råsterk kjøpekraftsutvikling, fallende renter og gunstige skatteregler for bolig.
- Nordmenn bør ikke basere boligkjøp på en tro på at avkastningen på kjøp av egen bolig kan konkurrere med aksjeavkastning de neste tiårene.
- Kjøp av utleiebolig, derimot, kan til en viss grad konkurrere med en aksjeinvestering – men da skaffer du deg en ekstrajobb som vaktmester samtidig.
La oss se litt nærmere på tallene. Grafen under viser realavkastingen på egen bolig, utleiebolig, amerikanske aksjer samt norske renter. Periode: 1871 til 31.12.2018. Som du ser, har aksjer har gitt vesentlig høyere avkastning enn utleiebolig (og ikke minst egen bolig) siden 1871 og frem til i dag. En bolig uten leieinntekter har heller ikke klart å holde følge med en obligasjonsrenten i perioden.
Men de siste 20-25 årene har boligmarkedet hatt en ekstraordinær sterk utvikling. Her er samme graf med en langt kortere tidsperiode, fra 2000-2018:
Store forskjeller på avkastningen i ulike tidsperioder
Siden måleperioden er så lang, og det har skjedd utrolig mye på 150 år – blant annet to verdenskriger – er det naturlig å se på avkastningen i ulike tidsperioder. Tabellen under viser årlig gjennomsnittlig realavkastning for bolig, utleiebolig, amerikanske aksjer, norske aksjer og renter samt inflasjonen i seks ulike tidsperioder. (Alle tall er før evt kostnader.)
Av tabellen kan du se:
- Aksjer har gitt høyere avkastning enn utleiebolig (og ikke minst egen bolig) siden 1871 og frem til i dag.
- Egen bolig (uten leieinntekter) har gitt en gjennomsnittlig årlig realavkastning på 1,2 % i perioden 1871-2018.
- En utleiebolig (med 3 % årlig netto realleie) har gitt en gjennomsnittlig årlig realavkastning på 4,1 % i perioden 1871-2018.
- Amerikanske aksjer målt i NOK har gitt en gjennomsnittlig årlig realavkastning på 6,4 % i perioden 1871-2018.
- I perioden 1871-2018 har årlig realavkastning på 10 års statsobligasjoner vært 2,1 %. Inflasjonen har vært 3,0 % i perioden. For å finne nominelle tall for avkastning på bolig, aksjer og renter kan man legge til 3 prosentpoeng på realavkastningen.
- Egen bolig (uten leieinntekter) har slått amerikanske aksjer (målt i NOK) siden 2000. Men norske aksjer har gitt høyere avkastning enn egen bolig.
- Utleiebolig har gitt bedre avkastning enn både norske og amerikanske aksjer i to perioder: 1993-2018 og 2000-2018.
- Merk at realavkastningen på bolig med utleie (4,1 %) ligger mellom renteinvesteringer (2,1 %) og aksjeinvesteringer (6,4 %) siden 1871. Det er omtrent som man skulle forvente ut fra læreboken, og er i tråd med at investor får betalt for å påta seg risiko på lang sikt.
Forutsetninger – valg av indekser:
- Aksjemarkedets avkastning måles ved en bred aksjeindeks, den amerikanske SP500-indeksen, som har historikk helt tilbake til 1871. Kilde: Holberg Fondene/Macrobond. Tallene stemmer godt overens meddisse tallene fra Macrotrend, men Holbergs tall går lengre tilbake i tid. Vi har regnet om til realverdier, dvs justert for inflasjon i perioden, og til norske kroner. Valutakursene er hentet fra Norges Bank. Inflasjonstallene er fra Statistisk Sentralbyrå. (USA-børsen utgjør ca 50 % av verdens børsverdier. Indeksen gir derfor en god pekepinn på avkastningen i aksjemarkedet generelt.)
- Vi har også inkludert avkastningen på norske aksjer siden 1983, dvs så langt tilbake som Oslo Børs har indekser. Vi har brukt «Oslo Børs Hovedindeks – lenket» og regnet om til realverdier, dvs justert for inflasjon i perioden. Siden 1983 har Oslo Børs gitt omtrent samme totalavkasting som USA-børsen.
- Boligmarkedets avkastning måles ved Norges Banks «House price indices – total». (Kilde: Før 1986: Eirtheim and Erlandsen in Eitrheim et al., 1986 – 2003: NEF, fra 2004: Eiendom Norge.) Denne viser gjennomsnittlig prisutvikling for norske boliger. Vi har også her regnet om til realverdier, dvs justert for inflasjon.
- For sammenligningens skyld har vi også med en renteindeks: 10 år stat NOK årlig gjennomsnittlig rente i perioden 1870-2018. Kilde: Norges Bank Velg: Tabell p2c7_table_7A1, kolonne “Average bond yield”. Tall etter 2016, se her.
Forutsetninger – anslag på leieinntekter:
- For å kunne sammenligne boliginvesteringer med aksjer, må vi finne et anslag på leieinntekter. Det har vært en utfordring, siden vi går helt tilbake til 1871. Boligprisindeksen til Norges Bank (og NEF og Eiendom Norge) inkluderer nemlig ikke leieinntekter. For å finne totalavkastningen til en boliginvestering må vi også ta hensyn til leieinntekter – fordi: En boliginvestering medfører spart husleie for eieren. Ved kjøp av bolig for utleie vil eieren få leieinntekter, i tillegg til verdistigning. (Siden 1871 har faktisk netto leieinntekter vært større enn verdistigningen for norske boliger.)
- Det finnes ingen offisiell leieprisindeks med lang historikk i Norge. Vi har, etter en lang diskusjon med Ola Honningdal Grytten, professor i økonomisk historie på NHH, landet på å bruke en fast reell netto leieinntekt på 3 % av markedsverdien på boligen.
- Vi forutsetter videre at leieinntektene reinvesteres årlig i boligmarkedet. Dette er ikke helt realistisk, siden det er vanskelig å kjøpe bolig for et lite beløp hvert år, slik investorer kan med aksjer. For at vi skal kunne gjøre en sammenligning med aksjer må vi likevel anta dette.
- For å illustrere utfallsrommet har vi i arbeidet brukt tre ulike leieinntekt-alternativer, lav, høy og middels, hvor middelalternativet er vårt beste anslag på gjennomsnittlig avkastning på en boliginvestering i Norge. Dette kan spesielt interesserte lese mer om i vedlegget nederst i innlegget.
Mer om analysen – for spesielt interesserte:
Jeg har fått en del spørsmål om metode, valg av indekser med mer. I vedlegget under har jeg beskrevet dette grundigere. Dette er for spesielt interesserte, som studenter og andre nerder 🙂
Her diskuteres:
- Valg av boligprisindeks
- Valg av aksjeindeks
- Belåning / gearing
- Skatt og transaksjonskostnader
- Beregning av leieinntekter
- Risikoen i de ulike aktivaklassene
- Andre analyser av bolig vs aksjer
- Grafer av de ulike tidsperiodene
PS: Takk til min Nordnetkollega Christian Ringen for god regnehjelp. Takk også til professor Ola Grytten på NHH, for gode diskusjoner om valg av metode.
Denne analysen diskuteres i denne episoden av Pengepodden fra 14. mars 2019.
Ikke tatt hensyn til skatt, vedlikeholdskostnader eller belåning. For no vås
Kommer litt sent til bordet her, men det ser ikke ut som om vedlikeholdskostnader ved kjøp av utleiebolig er tatt med. Merk at det ligger milliarder av oppusingskostnader bar veksten i boligprisene, så ikke all den veksten kommer gratis. Om vi antar atårlig vedlikeholdskostnad er 3% kan vi i praktisk ta leieinntektene ut av regnestykket.
Hvordan er potensialet for skattefri salg av utleiebolig tatt med i dette regnestykket?
Hei. Vi har ikke tatt hensyn til skatt i regnestykkene. Heller ikke transaksjonskostnader eller belåning. Dette står beskrevet i vedlegget nederst i innlegget. Sakset fra vedlegget: «Historisk sett har bolig vært skattefavorisert i forhold til aksjer, men det gjelder hovedsakelig primærboligen. Bolig for investering og utleie har ikke hatt samme skattefordeler (som skattefri gevinst ved salg, lave formuesverdier). Vi har heller ikke tatt hensyn til transaksjonskostnader. Bolig har høyere transaksjonskostnader enn aksjer.» Jeg kjenner for øvrig ikke til at det noen gang har vært muligheter for å selge en utleiebolig skattefritt. Da må man ha bodd i leiligheten en viss… Les mer »
Å diskutere lønnsomhet av å ha egen bolig uten å ta hensyn til spart husleie blir vel som å vurdere kostnaden å ha bil uten å inkludere avskrivning.
Enig. Men det er det de fleste analyser av bolig vs aksjer har gjort tidligere, nemlig å sammenligne en aksjeindeks med en boligprisindeks – og det blir feil. Man må ta hensyn til spart husleie evt leieinntekter om man kjøper en utleieleilighet. Årsaken til at man ikke har tatt hensyn til spart husleie evt leienntekter, er at det ikke finnes noen gode indekser med lang historikk for leieinntekter.
Hilsen Bjørn Erik Sættem, spareøkonom