Nordnet
Er boliginvesteringer mer lønnsomt enn aksjeinvesteringer? Det får du høre mer om i denne #pengepodden-episoden. Programleder, spareøkonom Bjørn Erik, legger opp til en boksekamp mellom de to deltakerne 🙂
Investeringsøkonom Mads Johannesen, spareøkonom Bjørn Erik Sættem og sjeføkonom i NBBL, Christian Frengstad Bjerknes.
Bolig er nordmenns sparefavoritt og skatteparadis. 8 av 10 nordmenn eier egen bolig og nesten 1 av 10 eier nå en utleiebolig. Som representant for bolig har vi invitert Christian Frengstad Bjerknes, sjeføkonom i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL). Til å forsvare aksjer som investering har vi vår egen investeringsøkonom Mads. Han må innse at aksjer og aksjefond er langt mindre populært enn bolig. Ca 1 av 10 voksne nordmenn eier enkeltaksjer notert på Oslo Børs, og ca. 1 av 4 eier aksjefond privat.
Runde 1: Avkastning: 1-1
(fra 03:59) Bjørn Erik forteller at Nordnet har regnet på om boliginvesteringer har vært enda mer lønnsomt enn aksjeinvesteringer på virkelig lang sikt. Analysen var omtalt i DN i slutten av januar og i dette innlegget på Nordnetbloggen: Aksjer vs. bolig. Konkusjonene er at aksjer har slått utleiebolig siste 150 årene, men bolig har gitt høyest avkastning siden år 2000 – selv uten å inkludere leieinntekter.
Runde 2: Verdidrivere: 2-1 til aksjer
(fra 15:31) Aksjer er en investering i samfunnets verdiskapning, forteller Mads. En boliginvestering er ikke like tett på verdiskapningen. Bolig er en kombinasjon av en investering i en tomt, som normalt stiger i verdi, og en bygning, som faller i verdi og må vedlikeholdes. Men en bolig dekker et boligbehov, forteller Christian.
Runde 3: Risiko: 2-2
(fra 27:04) Christian mener at aksjer svinger mer enn boligpriser, og at risikoen i aksjer derfor er høyere. Mads kontrer med at risikoen i boligmarkedet er undervurdert, siden boligeierne ikke ser markedsverdien på boligen sin hver dag.
Bjørn Erik påpeker at risiko normalt måles ved standardavvik. Man kan også måle risiko ved å se på maksimalt historisk verdifall i tidligere perioder. Under finanskrisen falt de fleste aksjeindekser med mellom 50 og 60 prosent fra topp til bunn. Norske boligpriser falt kun med ca 10 prosent i samme perioden, altså langt mindre. Men i kjølvannet av jappetiden, fra 1988 til 1993, falt boligprisene med anslagsvis 40 %, så det er fallhøyde i boligmarkedet også, minner Bjørn Erik om.
Runde 4: Likviditet: 3-2 til aksjer
(fra 34:15) Mads forteller at en aksje eller et aksjefond kan selges på dagen og du får pengene på konto i løpet av et par dager. En bolig tar tid å selge, uker eller kanskje måneder og år noen steder i distriktene. Likviditetsrisikoen er derfor langt større for en enkeltbolig enn et aksjefond – det er alle enige om.
Runde 5: Gearing: 3-3
Boliginvesteringer har fordelen av at du kan finansiere investeringen med en større andel lån enn du kan ved investering i aksjer/aksjefond. Dermed kan du likevel ende opp med en høyere avkastning på egenkapitalen, kommenterer de.
Runde 6: Transaksjonskostnader: 4-3 til aksjer
Bolig har vesentlig høyere transaksjonskostnader enn aksjer og aksjefond. Ved kjøp må du betale 2,5 % i dokumentavgift, og ca like mye i meglerhonorar ved salg. Denne runden vinner aksjer.
Runde 7: Skatt: 4-4
Når det gjelder skatt har bolig historisk sett vært skattefavorisert i forhold til aksjer, men det gjelder hovedsakelig primærboligen, forteller Christian. Bolig for investering og utleie har ikke hatt samme skattefordeler (som skattefri gevinst ved salg, lave formuesverdier).
Runde 8: Finalerunden. Hva med de neste tiårene? 5-4 til aksjer
(fra 50:13) Gutta forsøker å se inn i krystallkulen. Kan utleiebolig fortsette å slå aksjer som investering, slik vi har sett de siste knappe 20 årene?
Mads mener at aksjer vil slå bolig de neste 10-20 årene, siden man sitter tettere på verdiskapningen, og økonomien klarer på en finurlig måte å vokse videre.
Christian tror vi er inne i et paradigmeskifte, hvor vi har vært gjennom en periode med rekordsterk boligprisutvikling på grunn av fallende renter og gode lønnsoppgjør, og går inn i en svakere periode med en boligprisvekst på i overkant av inflasjonen. Men aksjemarkedet er også høyt verdsatt, og får ikke mer drahjelp av fallende renter. Likevel tror og håper Christian at aksjer vil slå bolig de neste 10 årene.
Bjørn Erik oppsummerer boksekampen med at aksjer vinner en knepen seier over bolig i finalerunden.
Hør forrige episode av #pengepodden: Derfor oppnår kvinner høyere avkastning enn menn
