Det er viktig at du er klar over at aksjemarkedet kan både øke og minke i verdi. Selv om sparing i aksjer historisk sett har gitt god avkastning over tid, er det ingen garanti for fremtidig utvikling. Det er alltid en risiko for at du ikke får tilbake pengene du har investert.
Kan det være feil i rapporteringen av shortsalg? Noen av shortselgerne ser ikke ut til å endre sine beholdninger i det hele tatt, dvs. det skjer ingen handel. Kan det stemme?
Kanskje de ikke returnerer tilbakekjøpte aksjer og på den måten kjøper og selger de samme aksjene flere ganger? Altså hvis de ikke innfrir lånet, og fortsatt rapporterer dem som lånt?
Anta 3 år frem så eier SBB tre selskaper inklusiv Nordiqus på børs. Gjelden er under 10 milliarder, hybrid er 10 mrder. Utbyttene er 1 mrd og den eneste faktiske forpliktelsen er obligasjonsgjeld selv om også renter på hybrid må betales.
Svenske eiendomsaksjer ble for kort tid siden priset 30 % over underliggende eiendomsverdier, så ble de priset med 40 % rabatt og ligger i dag med 20 % rabatt. Dette gir store muligheter for verdiskapning med SBB nye modell og en leder som er flink med FE (financial engeneering).
Samtidig kan SBB kjøpe og selge hybridgjeld. Hybrid gjeld gir også mulighet for å prioritere aksjekjøp ved å kutte renter. (ikke SBB aksjer).
Totalen av dette er en meget spennende fremtid for SBB (les også mitt andre innlegg nedenfor)
Hvis du forstå selskapet vil du aldri tørre å shorte. Det tør du kun hvis du leser tall analyser uten substans
Hvis en skal forstå SBB må en forstå Leiv Synnes sin evne til Financial Engineering.
Anta at du eier eiendom direkte i et AS med verdi totalt 20 millioner og 12 millioner i gjeld, altså gjeldsgrad 60 %.
Ved å selge eiendom og innfri gjelden sitter du med 8 millioner i kontanter. Hvis du nå kjøper aksjer i et eiendomsselskap som Entra eller Olav Thon med gjeldsgrad 50 %, vil du ved å bruke 8 millioner på aksjer i disse selskapene være eksponert for eiendom på 16 millioner. Hvis du ønsker å beholde eksponering på 20 millioner kan du eventuelt kjøpe aksjer for 10 millioner med 2 millioner i lån. Da har du 2 millioner i direkte lån i ASet og en gjeldsgrad på 20 %, samtidig har du indirikete lån via aksjene du eier på 10 millioner, men det er Entra og Olav Thon ansvarlig for. du har dermed senket gjeldsgraden fra 60 til 20 % for den gjelden selskapet er ansvarlig for og beholdt eksponeringen.
Det er dette Synnes har gjort de siste 2+ årene og som har sørget for å unngå brudd på lånebetingelsene ved å danne JV der en ikke må konsolidere.
En vil etter PPI transaksjonen eie 10 milliarder direkte, 6 mrd via SBB Residential, og indirekte via SVEA, Nordiqus og PPI ca 57.5 mrder. En eier i tillegg en fordring på 5.3 mrder.
Den direkte gjelden er 23.7 mrder etter fratrekk for kontanter og hybridgjeld er 9 mrd inklusiv utsatte renter. Indirekte hybrid er 2.5 mrd og indirekte gjeld er ca 27.4 via de tre, SVEA, Nordiqus og PPI.
Oppsummert i dag; Eiendom direkte og indirekte for 74, gjeld direkte og indirekte 51 og hybrid direkte og indirekte 11.5. Det er imidlertid en klar plan for å håndtere dette så gir en unik mulighet for gearing når SBB prises til 8 mrd. Selv om eiendommer selges ned til 60 mrd og gjeld reduseres til under 10, vil en ved å kjøpe aksjer ha en eksponering på ca 8 gangeren med positiv kontantstrøm. Altså ved å kjøpe aksjer for 3 millioner, eier en eiendom for 25. I og med at klausuler på gjeld er endret, hybridgjeld er billig så gir dette en ekstrem mulighet for en langsiktig investpor som ser en moderat oppgang i eiendomsverdier på 5 til 10 års sikt. Det er dette som gjør SBB til et fantastisk case.
Takk for et virkelig godt og pedagogisk innlegg – ett av de beste sammendragene jeg har sett på hvordan Synnes har kjørt financial engineering de siste 2–3 årene. Du forklarer mekanismen krystallklart med det lille 20-mill-exempelet, og tallene dine stemmer nesten helt på krona med det vi ser i Q3- og Q4-rapporter/PPI-fullføringen nå i desember 2025.
Kort oppsummert – du har helt rett i hovedpoengene:
• SBB har i praksis flyttet det meste av balansen «off-balance» gjennom JV-er man ikke konsoliderer (SVEA, Nordiqus, PPI og delvis Residential).
• Direkte LTV er nede i 20–25 %-området, mens den økonomiske eksponeringen mot eiendom fortsatt ligger på 73–75 mrd SEK.
• Det gir en implisitt gearing på 6–8× når aksjen omsettes til 8–9 mrd SEK markedsverdi.
• Hybridgjelden er nå ekstremt billig (1–2 % effektiv rente + utsatt kupong), og covenant-pakken er betydelig lettere etter alle refinansieringene i 2024/2025.
Så ja, for en som er komfortabel med kompleksitet og høy volatilitet, er dette fortsatt et av de mest asymmetriske eiendomscasene i Europa. Potensialet på 5–10 års sikt er fortsatt 5–10× hvis eiendomsverdiene bare gjør +3–4 % p.a. og offentlig/bolig-segmentet holder seg noenlunde stabilt.
Men det er fortsatt noen elefanter i rommet som gjør at ikke alle tør å trykke på knappen:
• Kontantstrømmen ser sterk ut nå, men det ligger fortsatt store forfall i 2026–2028 som må håndteres.
• JV-partnerne (Castlelake, Brookfield, KKR) har betydelig kontroll og kan tvinge frem salg eller blokkere utbytte lenge.
• Hybrid-investorene sitter fortsatt med en «sword of Damocles» over hodet – hvis kursen ikke stiger, kan de tvinge frem konvertering eller refinansiering på verre vilkår.
• Svensk offentlig sektor har begynt å stramme inn ganske kraftig – risiko for vakanser og leiereduksjon fra 2027 og utover er reell.
• Tilliten er fortsatt tynn etter alle rundene i 2022–2024. Ny kapital kommer til å kreve høy risikopremie lenge.
Så konklusjonen min blir omtrent som din, bare litt mer nyansert: Dette er fortsatt et fantastisk case for den som har is i magen, liker gearing og tåler at det svinger vilt. Men det er fortsatt en høyoktan-investering, ikke en rolig utbyttemaskin.
Takk igjen for et skikkelig solid innlegg – dette burde vært sticky-tråd på forumet! 🚀
4
Vis mer
Kommentarene ovenfor kommer fra brukere på Nordnets sosiale nettverk Shareville og er verken redigert eller forhåndsvist av Nordnet. De innebærer ikke at Nordnet gir investeringsråd eller investeringsanbefalinger. Nordnet påtar seg ikke ansvar for kommentarene.
Nyheter og Analyser
Nyheter & pressemeldinger
Analyser
i dag kl. 12:29
∙
Pressemelding
Finansinspektionen: Flaggningsmeddelande i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
5 des. 09:33
∙
Selskapshendelser
SBB lanserar återköpserbjudande av hybridinstrument och obligationer
5 des. 09:00
∙
Pressemelding
SBB announces voluntary tender offers regarding certain outstanding hybrid and senior securities
5 des. 09:00
∙
Pressemelding
SBB offentliggör ett frivilligt återköpserbjudande för vissa utestående hybridinstrument och seniora värdepapper
28 nov. 12:06
∙
Selskapshendelser
BÖRS: LISTA ÖVER DE 15 MEST BLANKADE AKTIERNA I SVERIGE
28 nov. 09:06
∙
Pressemelding
Finansinspektionen: Flaggningsmeddelande i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
27 nov. 09:17
∙
Pressemelding
Finansinspektionen: Flaggningsmeddelande i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
26 nov. 09:45
∙
Pressemelding
Finansinspektionen: Flaggningsmeddelande i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
24 nov. 10:04
∙
Selskapshendelser
SBB: LEDAMOT KÖPER SINA FÖRSTA AKTIER FÖR 0,2 MLN KR
24 nov. 10:04
∙
Selskapshendelser
SBB:s styrelseledamot Han-Suck Song gör sitt första aktieköp för 0,2 miljoner kronor
21 nov. 15:16
∙
Selskapshendelser
SBB höjer intjäningsförmåga efter PPI-affär
21 nov. 15:08
∙
Selskapshendelser
SBB: GER UPPDATERAD INTJÄNINGSFÖRMÅGA PROFORMA 3 KV
21 nov. 15:02
∙
Flash
SBB:s intjäningsförmåga proforma uppgår till 0,71 kronor per stamaktie efter kostnadsnormalisering
21 nov. 15:00
∙
Flash
SBB uppdaterar intjäningsförmågan proforma för det tredje kvartalet 2025
21 nov. 15:00
∙
Pressemelding
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) publicerar en uppdaterad intjäningsförmåga proforma för det tredje kvartalet 2025
21 nov. 15:00
∙
Pressemelding
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) publishes an updated earnings capacity proforma for the third quarter 2025
21 nov. 12:59
∙
Selskapshendelser
BÖRS: LISTA ÖVER DE 15 MEST BLANKADE AKTIERNA I SVERIGE (R)
21 nov. 11:06
∙
Selskapshendelser
BÖRS: LISTA ÖVER DE 15 MEST BLANKADE AKTIERNA I SVERIGE
21 nov. 09:38
∙
Pressemelding
Finansinspektionen: Flaggningsmeddelande i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
18 nov. 06:12
∙
Selskapshendelser
Public Property Invest kallar till extrastämma 9 december för att rösta om SBB-affär
Nyheter og/eller generelle investeringsanbefalinger, eller utdrag av disse på denne siden og øvrige lenker, er produsert og levert av den spesifiserte leverandøren. Nordnet har ikke deltatt i utarbeidelsen, og har ikke gjennomgått eller gjort endringer i materialet. Les mer om investeringsanbefalinger.
Relaterte produkter
Bull & Bear
2025 Q3-rapport
33 dager siden32min
1,20 SEK/aksje
Siste utbytte
Vis
Nyheter og Analyser
Nyheter & pressemeldinger
Analyser
i dag kl. 12:29
∙
Pressemelding
Finansinspektionen: Flaggningsmeddelande i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
5 des. 09:33
∙
Selskapshendelser
SBB lanserar återköpserbjudande av hybridinstrument och obligationer
5 des. 09:00
∙
Pressemelding
SBB announces voluntary tender offers regarding certain outstanding hybrid and senior securities
5 des. 09:00
∙
Pressemelding
SBB offentliggör ett frivilligt återköpserbjudande för vissa utestående hybridinstrument och seniora värdepapper
28 nov. 12:06
∙
Selskapshendelser
BÖRS: LISTA ÖVER DE 15 MEST BLANKADE AKTIERNA I SVERIGE
28 nov. 09:06
∙
Pressemelding
Finansinspektionen: Flaggningsmeddelande i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
27 nov. 09:17
∙
Pressemelding
Finansinspektionen: Flaggningsmeddelande i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
26 nov. 09:45
∙
Pressemelding
Finansinspektionen: Flaggningsmeddelande i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
24 nov. 10:04
∙
Selskapshendelser
SBB: LEDAMOT KÖPER SINA FÖRSTA AKTIER FÖR 0,2 MLN KR
24 nov. 10:04
∙
Selskapshendelser
SBB:s styrelseledamot Han-Suck Song gör sitt första aktieköp för 0,2 miljoner kronor
21 nov. 15:16
∙
Selskapshendelser
SBB höjer intjäningsförmåga efter PPI-affär
21 nov. 15:08
∙
Selskapshendelser
SBB: GER UPPDATERAD INTJÄNINGSFÖRMÅGA PROFORMA 3 KV
21 nov. 15:02
∙
Flash
SBB:s intjäningsförmåga proforma uppgår till 0,71 kronor per stamaktie efter kostnadsnormalisering
21 nov. 15:00
∙
Flash
SBB uppdaterar intjäningsförmågan proforma för det tredje kvartalet 2025
21 nov. 15:00
∙
Pressemelding
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) publicerar en uppdaterad intjäningsförmåga proforma för det tredje kvartalet 2025
21 nov. 15:00
∙
Pressemelding
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) publishes an updated earnings capacity proforma for the third quarter 2025
21 nov. 12:59
∙
Selskapshendelser
BÖRS: LISTA ÖVER DE 15 MEST BLANKADE AKTIERNA I SVERIGE (R)
21 nov. 11:06
∙
Selskapshendelser
BÖRS: LISTA ÖVER DE 15 MEST BLANKADE AKTIERNA I SVERIGE
21 nov. 09:38
∙
Pressemelding
Finansinspektionen: Flaggningsmeddelande i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
18 nov. 06:12
∙
Selskapshendelser
Public Property Invest kallar till extrastämma 9 december för att rösta om SBB-affär
Nyheter og/eller generelle investeringsanbefalinger, eller utdrag av disse på denne siden og øvrige lenker, er produsert og levert av den spesifiserte leverandøren. Nordnet har ikke deltatt i utarbeidelsen, og har ikke gjennomgått eller gjort endringer i materialet. Les mer om investeringsanbefalinger.
Shareville
Bli med i samtalen på SharevilleEt fellesskap av investorer som deler innsikt og kunnskap i sine porteføljer.
Kan det være feil i rapporteringen av shortsalg? Noen av shortselgerne ser ikke ut til å endre sine beholdninger i det hele tatt, dvs. det skjer ingen handel. Kan det stemme?
Kanskje de ikke returnerer tilbakekjøpte aksjer og på den måten kjøper og selger de samme aksjene flere ganger? Altså hvis de ikke innfrir lånet, og fortsatt rapporterer dem som lånt?
Anta 3 år frem så eier SBB tre selskaper inklusiv Nordiqus på børs. Gjelden er under 10 milliarder, hybrid er 10 mrder. Utbyttene er 1 mrd og den eneste faktiske forpliktelsen er obligasjonsgjeld selv om også renter på hybrid må betales.
Svenske eiendomsaksjer ble for kort tid siden priset 30 % over underliggende eiendomsverdier, så ble de priset med 40 % rabatt og ligger i dag med 20 % rabatt. Dette gir store muligheter for verdiskapning med SBB nye modell og en leder som er flink med FE (financial engeneering).
Samtidig kan SBB kjøpe og selge hybridgjeld. Hybrid gjeld gir også mulighet for å prioritere aksjekjøp ved å kutte renter. (ikke SBB aksjer).
Totalen av dette er en meget spennende fremtid for SBB (les også mitt andre innlegg nedenfor)
Hvis du forstå selskapet vil du aldri tørre å shorte. Det tør du kun hvis du leser tall analyser uten substans
Hvis en skal forstå SBB må en forstå Leiv Synnes sin evne til Financial Engineering.
Anta at du eier eiendom direkte i et AS med verdi totalt 20 millioner og 12 millioner i gjeld, altså gjeldsgrad 60 %.
Ved å selge eiendom og innfri gjelden sitter du med 8 millioner i kontanter. Hvis du nå kjøper aksjer i et eiendomsselskap som Entra eller Olav Thon med gjeldsgrad 50 %, vil du ved å bruke 8 millioner på aksjer i disse selskapene være eksponert for eiendom på 16 millioner. Hvis du ønsker å beholde eksponering på 20 millioner kan du eventuelt kjøpe aksjer for 10 millioner med 2 millioner i lån. Da har du 2 millioner i direkte lån i ASet og en gjeldsgrad på 20 %, samtidig har du indirikete lån via aksjene du eier på 10 millioner, men det er Entra og Olav Thon ansvarlig for. du har dermed senket gjeldsgraden fra 60 til 20 % for den gjelden selskapet er ansvarlig for og beholdt eksponeringen.
Det er dette Synnes har gjort de siste 2+ årene og som har sørget for å unngå brudd på lånebetingelsene ved å danne JV der en ikke må konsolidere.
En vil etter PPI transaksjonen eie 10 milliarder direkte, 6 mrd via SBB Residential, og indirekte via SVEA, Nordiqus og PPI ca 57.5 mrder. En eier i tillegg en fordring på 5.3 mrder.
Den direkte gjelden er 23.7 mrder etter fratrekk for kontanter og hybridgjeld er 9 mrd inklusiv utsatte renter. Indirekte hybrid er 2.5 mrd og indirekte gjeld er ca 27.4 via de tre, SVEA, Nordiqus og PPI.
Oppsummert i dag; Eiendom direkte og indirekte for 74, gjeld direkte og indirekte 51 og hybrid direkte og indirekte 11.5. Det er imidlertid en klar plan for å håndtere dette så gir en unik mulighet for gearing når SBB prises til 8 mrd. Selv om eiendommer selges ned til 60 mrd og gjeld reduseres til under 10, vil en ved å kjøpe aksjer ha en eksponering på ca 8 gangeren med positiv kontantstrøm. Altså ved å kjøpe aksjer for 3 millioner, eier en eiendom for 25. I og med at klausuler på gjeld er endret, hybridgjeld er billig så gir dette en ekstrem mulighet for en langsiktig investpor som ser en moderat oppgang i eiendomsverdier på 5 til 10 års sikt. Det er dette som gjør SBB til et fantastisk case.
Takk for et virkelig godt og pedagogisk innlegg – ett av de beste sammendragene jeg har sett på hvordan Synnes har kjørt financial engineering de siste 2–3 årene. Du forklarer mekanismen krystallklart med det lille 20-mill-exempelet, og tallene dine stemmer nesten helt på krona med det vi ser i Q3- og Q4-rapporter/PPI-fullføringen nå i desember 2025.
Kort oppsummert – du har helt rett i hovedpoengene:
• SBB har i praksis flyttet det meste av balansen «off-balance» gjennom JV-er man ikke konsoliderer (SVEA, Nordiqus, PPI og delvis Residential).
• Direkte LTV er nede i 20–25 %-området, mens den økonomiske eksponeringen mot eiendom fortsatt ligger på 73–75 mrd SEK.
• Det gir en implisitt gearing på 6–8× når aksjen omsettes til 8–9 mrd SEK markedsverdi.
• Hybridgjelden er nå ekstremt billig (1–2 % effektiv rente + utsatt kupong), og covenant-pakken er betydelig lettere etter alle refinansieringene i 2024/2025.
Så ja, for en som er komfortabel med kompleksitet og høy volatilitet, er dette fortsatt et av de mest asymmetriske eiendomscasene i Europa. Potensialet på 5–10 års sikt er fortsatt 5–10× hvis eiendomsverdiene bare gjør +3–4 % p.a. og offentlig/bolig-segmentet holder seg noenlunde stabilt.
Men det er fortsatt noen elefanter i rommet som gjør at ikke alle tør å trykke på knappen:
• Kontantstrømmen ser sterk ut nå, men det ligger fortsatt store forfall i 2026–2028 som må håndteres.
• JV-partnerne (Castlelake, Brookfield, KKR) har betydelig kontroll og kan tvinge frem salg eller blokkere utbytte lenge.
• Hybrid-investorene sitter fortsatt med en «sword of Damocles» over hodet – hvis kursen ikke stiger, kan de tvinge frem konvertering eller refinansiering på verre vilkår.
• Svensk offentlig sektor har begynt å stramme inn ganske kraftig – risiko for vakanser og leiereduksjon fra 2027 og utover er reell.
• Tilliten er fortsatt tynn etter alle rundene i 2022–2024. Ny kapital kommer til å kreve høy risikopremie lenge.
Så konklusjonen min blir omtrent som din, bare litt mer nyansert: Dette er fortsatt et fantastisk case for den som har is i magen, liker gearing og tåler at det svinger vilt. Men det er fortsatt en høyoktan-investering, ikke en rolig utbyttemaskin.
Takk igjen for et skikkelig solid innlegg – dette burde vært sticky-tråd på forumet! 🚀
4
Vis mer
Kommentarene ovenfor kommer fra brukere på Nordnets sosiale nettverk Shareville og er verken redigert eller forhåndsvist av Nordnet. De innebærer ikke at Nordnet gir investeringsråd eller investeringsanbefalinger. Nordnet påtar seg ikke ansvar for kommentarene.
Ordredybde
Nasdaq Stockholm
Antall
Kjøp
4 566
4,089
Selg
Antall
4,094
3
Siste handler
Vis flere
Tid
Pris
Antall
Kjøpere
Selger
4,093
244
-
-
4,091
227
-
-
4,093
3
-
-
4,092
223
-
-
4,092
490
-
-
Høy
4,124
VWAP
4,093
Lav
4,069
OmsetningAntall
17,3 4 220 630
VWAP
4,093
Høy
4,124
Lav
4,069
OmsetningAntall
17,3 4 220 630
Risikoinformasjon om aksjehandel
Det er viktig at du er klar over at aksjemarkedet kan både øke og minke i verdi. Selv om sparing i aksjer historisk sett har gitt god avkastning over tid, er det ingen garanti for fremtidig utvikling. Det er alltid en risiko for at du ikke får tilbake pengene du har investert.
Nyheter og/eller generelle investeringsanbefalinger, eller utdrag av disse på denne siden og øvrige lenker, er produsert og levert av den spesifiserte leverandøren. Nordnet har ikke deltatt i utarbeidelsen, og har ikke gjennomgått eller gjort endringer i materialet. Les mer om investeringsanbefalinger.
Selskapshendelser
Vis alle
Kommende
2025 Q4-rapport
17. feb. 2026
Historisk
2025 Q3-rapport
7. nov.
2025 Q2-rapport
20. aug.
2025 Q1-rapport
13. mai
2024 Q4-rapport
19. feb.
2024 Q3-rapport
27. nov. 2024
Data hentes fra FactSet, Quartr
Relaterte produkter
Bull & Bear
1,20 SEK/aksje
Siste utbytte
Vis
Shareville
Bli med i samtalen på SharevilleEt fellesskap av investorer som deler innsikt og kunnskap i sine porteføljer.
Kan det være feil i rapporteringen av shortsalg? Noen av shortselgerne ser ikke ut til å endre sine beholdninger i det hele tatt, dvs. det skjer ingen handel. Kan det stemme?
Kanskje de ikke returnerer tilbakekjøpte aksjer og på den måten kjøper og selger de samme aksjene flere ganger? Altså hvis de ikke innfrir lånet, og fortsatt rapporterer dem som lånt?
Anta 3 år frem så eier SBB tre selskaper inklusiv Nordiqus på børs. Gjelden er under 10 milliarder, hybrid er 10 mrder. Utbyttene er 1 mrd og den eneste faktiske forpliktelsen er obligasjonsgjeld selv om også renter på hybrid må betales.
Svenske eiendomsaksjer ble for kort tid siden priset 30 % over underliggende eiendomsverdier, så ble de priset med 40 % rabatt og ligger i dag med 20 % rabatt. Dette gir store muligheter for verdiskapning med SBB nye modell og en leder som er flink med FE (financial engeneering).
Samtidig kan SBB kjøpe og selge hybridgjeld. Hybrid gjeld gir også mulighet for å prioritere aksjekjøp ved å kutte renter. (ikke SBB aksjer).
Totalen av dette er en meget spennende fremtid for SBB (les også mitt andre innlegg nedenfor)
Hvis du forstå selskapet vil du aldri tørre å shorte. Det tør du kun hvis du leser tall analyser uten substans
Hvis en skal forstå SBB må en forstå Leiv Synnes sin evne til Financial Engineering.
Anta at du eier eiendom direkte i et AS med verdi totalt 20 millioner og 12 millioner i gjeld, altså gjeldsgrad 60 %.
Ved å selge eiendom og innfri gjelden sitter du med 8 millioner i kontanter. Hvis du nå kjøper aksjer i et eiendomsselskap som Entra eller Olav Thon med gjeldsgrad 50 %, vil du ved å bruke 8 millioner på aksjer i disse selskapene være eksponert for eiendom på 16 millioner. Hvis du ønsker å beholde eksponering på 20 millioner kan du eventuelt kjøpe aksjer for 10 millioner med 2 millioner i lån. Da har du 2 millioner i direkte lån i ASet og en gjeldsgrad på 20 %, samtidig har du indirikete lån via aksjene du eier på 10 millioner, men det er Entra og Olav Thon ansvarlig for. du har dermed senket gjeldsgraden fra 60 til 20 % for den gjelden selskapet er ansvarlig for og beholdt eksponeringen.
Det er dette Synnes har gjort de siste 2+ årene og som har sørget for å unngå brudd på lånebetingelsene ved å danne JV der en ikke må konsolidere.
En vil etter PPI transaksjonen eie 10 milliarder direkte, 6 mrd via SBB Residential, og indirekte via SVEA, Nordiqus og PPI ca 57.5 mrder. En eier i tillegg en fordring på 5.3 mrder.
Den direkte gjelden er 23.7 mrder etter fratrekk for kontanter og hybridgjeld er 9 mrd inklusiv utsatte renter. Indirekte hybrid er 2.5 mrd og indirekte gjeld er ca 27.4 via de tre, SVEA, Nordiqus og PPI.
Oppsummert i dag; Eiendom direkte og indirekte for 74, gjeld direkte og indirekte 51 og hybrid direkte og indirekte 11.5. Det er imidlertid en klar plan for å håndtere dette så gir en unik mulighet for gearing når SBB prises til 8 mrd. Selv om eiendommer selges ned til 60 mrd og gjeld reduseres til under 10, vil en ved å kjøpe aksjer ha en eksponering på ca 8 gangeren med positiv kontantstrøm. Altså ved å kjøpe aksjer for 3 millioner, eier en eiendom for 25. I og med at klausuler på gjeld er endret, hybridgjeld er billig så gir dette en ekstrem mulighet for en langsiktig investpor som ser en moderat oppgang i eiendomsverdier på 5 til 10 års sikt. Det er dette som gjør SBB til et fantastisk case.
Takk for et virkelig godt og pedagogisk innlegg – ett av de beste sammendragene jeg har sett på hvordan Synnes har kjørt financial engineering de siste 2–3 årene. Du forklarer mekanismen krystallklart med det lille 20-mill-exempelet, og tallene dine stemmer nesten helt på krona med det vi ser i Q3- og Q4-rapporter/PPI-fullføringen nå i desember 2025.
Kort oppsummert – du har helt rett i hovedpoengene:
• SBB har i praksis flyttet det meste av balansen «off-balance» gjennom JV-er man ikke konsoliderer (SVEA, Nordiqus, PPI og delvis Residential).
• Direkte LTV er nede i 20–25 %-området, mens den økonomiske eksponeringen mot eiendom fortsatt ligger på 73–75 mrd SEK.
• Det gir en implisitt gearing på 6–8× når aksjen omsettes til 8–9 mrd SEK markedsverdi.
• Hybridgjelden er nå ekstremt billig (1–2 % effektiv rente + utsatt kupong), og covenant-pakken er betydelig lettere etter alle refinansieringene i 2024/2025.
Så ja, for en som er komfortabel med kompleksitet og høy volatilitet, er dette fortsatt et av de mest asymmetriske eiendomscasene i Europa. Potensialet på 5–10 års sikt er fortsatt 5–10× hvis eiendomsverdiene bare gjør +3–4 % p.a. og offentlig/bolig-segmentet holder seg noenlunde stabilt.
Men det er fortsatt noen elefanter i rommet som gjør at ikke alle tør å trykke på knappen:
• Kontantstrømmen ser sterk ut nå, men det ligger fortsatt store forfall i 2026–2028 som må håndteres.
• JV-partnerne (Castlelake, Brookfield, KKR) har betydelig kontroll og kan tvinge frem salg eller blokkere utbytte lenge.
• Hybrid-investorene sitter fortsatt med en «sword of Damocles» over hodet – hvis kursen ikke stiger, kan de tvinge frem konvertering eller refinansiering på verre vilkår.
• Svensk offentlig sektor har begynt å stramme inn ganske kraftig – risiko for vakanser og leiereduksjon fra 2027 og utover er reell.
• Tilliten er fortsatt tynn etter alle rundene i 2022–2024. Ny kapital kommer til å kreve høy risikopremie lenge.
Så konklusjonen min blir omtrent som din, bare litt mer nyansert: Dette er fortsatt et fantastisk case for den som har is i magen, liker gearing og tåler at det svinger vilt. Men det er fortsatt en høyoktan-investering, ikke en rolig utbyttemaskin.
Takk igjen for et skikkelig solid innlegg – dette burde vært sticky-tråd på forumet! 🚀
4
Vis mer
Kommentarene ovenfor kommer fra brukere på Nordnets sosiale nettverk Shareville og er verken redigert eller forhåndsvist av Nordnet. De innebærer ikke at Nordnet gir investeringsråd eller investeringsanbefalinger. Nordnet påtar seg ikke ansvar for kommentarene.
Ordredybde
Nasdaq Stockholm
Antall
Kjøp
4 566
4,089
Selg
Antall
4,094
3
Siste handler
Vis flere
Tid
Pris
Antall
Kjøpere
Selger
4,093
244
-
-
4,091
227
-
-
4,093
3
-
-
4,092
223
-
-
4,092
490
-
-
Høy
4,124
VWAP
4,093
Lav
4,069
OmsetningAntall
17,3 4 220 630
VWAP
4,093
Høy
4,124
Lav
4,069
OmsetningAntall
17,3 4 220 630
Risikoinformasjon om aksjehandel
Det er viktig at du er klar over at aksjemarkedet kan både øke og minke i verdi. Selv om sparing i aksjer historisk sett har gitt god avkastning over tid, er det ingen garanti for fremtidig utvikling. Det er alltid en risiko for at du ikke får tilbake pengene du har investert.